Fiche
Renouvellement du bail commercial : délais et réponses
Demande dans les six mois, réponse du bailleur en trois mois, tacite prolongation, loyer plafonné : ce que dit Service Public sur le renouvellement.
Mis à jour le
À la fin d'un bail commercial, le renouvellement peut venir du bailleur, qui donne congé avec offre de renouvellement au moins six mois avant l'échéance, ou du locataire, qui le demande dans les six mois qui précèdent l'expiration. Si personne ne fait rien, le bail se prolonge tacitement pour une durée indéterminée. C'est ce que résume la fiche « Renouvellement ou prolongation tacite du bail commercial » d'Entreprendre Service Public, vérifiée le 10/10/2025.
Pour la direction, l'enjeu tient en deux dates : la fin du bail et le début de la fenêtre de six mois. Elles se lisent dans le bail et ses avenants.
Les trois scénarios
| Scénario | Ce qui se passe | Délai clé |
|---|---|---|
| Le bailleur propose le renouvellement | Congé avec offre, par acte de commissaire de justice | Au moins six mois avant l'expiration |
| Le locataire demande le renouvellement | Demande par lettre recommandée avec accusé de réception ou commissaire de justice | Dans les six mois qui précèdent l'expiration |
| Personne ne fait rien | Tacite prolongation, aux mêmes conditions, pour une durée indéterminée | Aucun ; le congé se donne ensuite pour le dernier jour d'un trimestre civil, six mois à l'avance |
La demande du locataire
La fiche pose trois conditions au droit au renouvellement : être propriétaire du fonds, être immatriculé à la date de la demande, et avoir exploité effectivement les locaux pendant les trois années précédant l'expiration. Il suffit qu'une seule manque pour perdre ce droit.
La demande doit reproduire une mention précise : le bailleur doit répondre dans les trois mois, faute de quoi il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement. Une proposition de loyer est facultative.
Le bailleur a trois mois pour répondre :
- accord : son silence vaut acceptation ; pour obtenir une hausse de loyer, il doit répondre par commissaire de justice ;
- refus : il motive son refus par commissaire de justice et informe le locataire qu'il peut saisir le tribunal judiciaire dans les deux ans. Sans motif grave et légitime, le refus ouvre droit à une indemnité d'éviction.
La tacite prolongation
Si aucune des parties n'agit, le bail continue aux mêmes conditions. La fiche précise deux seuils :
- au-delà de neuf ans, le loyer reste plafonné à la variation de l'indice des loyers commerciaux ou de l'indice des loyers des activités tertiaires tant que la durée totale ne dépasse pas douze ans ;
- au-delà de douze ans depuis le bail initial, le bailleur peut demander le déplafonnement, avec un loyer fixé à la valeur locative.
Laisser filer le bail peut donc coûter cher au moment du loyer. La décision de demander ou non le renouvellement mérite une ligne au relevé de décisions.
Le loyer du bail renouvelé
Les parties fixent librement le nouveau loyer. À défaut d'accord, il est plafonné à la variation de l'indice sur la durée du bail, sauf cas de déplafonnement (bail de plus de neuf ans, prolongation au-delà de douze ans, modification notable des éléments de la valeur locative). La fiche donne un exemple : 10 000 € × (137,71 / 108,38) = 12 706 €. En cas de désaccord, la commission de conciliation des baux commerciaux rend un avis dans les trois mois ; le président du tribunal judiciaire peut ensuite être saisi, avec avocat obligatoire.
Ce que l'assistant retrouve dans votre dossier
Un assistant réservé à la direction, qui lit le bail, ses avenants et la correspondance avec le bailleur, répond à :
- « Quelle est la date d'expiration du bail du magasin ? Cite l'article. »
- « Le bailleur nous a-t-il envoyé un congé ou une offre de renouvellement ? »
- « Depuis quand le bail est-il en tacite prolongation ? »
- « Quel loyer et quel indice ont été retenus au dernier renouvellement ? »
Il cite la pièce ; la stratégie (demander, attendre, négocier) se décide avec votre avocat. Reportez ensuite les dates dans le suivi des échéances de contrats, à côté de la révision du loyer.
Questions fréquentes
Quand le locataire doit-il demander le renouvellement du bail commercial ?
Dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice, selon la fiche d'Entreprendre Service Public vérifiée le 10/10/2025.
Que se passe-t-il si personne ne fait rien à la fin du bail ?
Le bail se poursuit aux mêmes conditions pour une durée indéterminée : c'est la tacite prolongation. Ce n'est pas un nouveau contrat. Au-delà de douze ans, le bailleur peut demander un loyer fixé à la valeur locative.
Le silence du bailleur vaut-il accord ?
Oui, sur le principe du renouvellement, s'il ne répond pas dans les trois mois à la demande du locataire. La demande doit reproduire la mention qui le prévient de cette règle.
Sources
Pages consultées pour écrire cet article :