Bail commercial : la résiliation triennale, dates et forme

Le locataire d'un bail commercial peut le résilier à la fin de chaque période de trois ans, sans motif, en donnant congé au moins six mois avant la fin de la période, par commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception. C'est ce qu'indique la fiche d'Entreprendre Service Public sur la résiliation du bail commercial, vérifiée le 28/05/2026, qui renvoie aux articles L145-4 et suivants du Code de commerce.

Pour la direction, le risque n'est pas la règle : c'est la date. Un congé envoyé un jour trop tard engage l'entreprise pour trois ans de plus.

Ce que dit la fiche officielle

La fiche cite des baux où les parties peuvent écarter cette faculté de sortie triennale : les baux de plus de neuf ans, les locaux dits monovalents, destinés à une seule activité, les locaux à usage exclusif de bureaux et les locaux de stockage. Si votre entreprise loue des bureaux ou un entrepôt, la clause de durée de votre bail est donc la première chose à relire.

Les autres sorties prévues

La même fiche décrit d'autres cas, chacun avec ses conditions :

• le départ à la retraite ou l'invalidité, réservé à certains locataires (entrepreneur individuel, gérant majoritaire de société à responsabilité limitée depuis au moins deux ans, associé unique d'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée), avec un préavis d'au moins six mois ;
• le manquement grave du bailleur, que le locataire demande au tribunal judiciaire de constater ;
• l'accord entre les parties, possible à tout moment ; la fiche recommande un écrit qui fixe la date de départ, les loyers et charges dus, et le dépôt de garantie.

Côté bailleur, la fiche décrit aussi les cas où il peut reprendre les locaux en fin de période triennale et la clause résolutoire en cas de manquement du locataire. Ces situations relèvent de votre avocat ou de votre notaire.

Ce qu'il faut relire dans votre bail

1. La date de prise d'effet, qui fixe le calendrier des périodes de trois ans.
2. La clause de durée : une renonciation à la faculté triennale y figure-t-elle ?
3. Le préavis : la fiche indique un minimum de six mois ; vérifiez ce que prévoit votre bail.
4. L'adresse de notification du bailleur, et celle de son mandataire s'il en a un.
5. Les avenants : changement de bailleur, extension de surface, nouvelle date d'effet.

Comment un assistant aide la direction

Le bail est un document long, souvent accompagné d'avenants signés à des années d'écart. Un assistant réservé à la direction, qui lit le bail et ses avenants, répond à des questions comme :

• « Quelle est la date de prise d'effet du bail du dépôt, et quand se termine la période en cours ? »
• « Le bail des bureaux contient-il une renonciation à la résiliation triennale ? Cite l'article. »
• « À quelle adresse faut-il notifier le congé ? »

Il donne l'article et le passage ; vous relisez avant d'agir et, pour un départ, vous faites valider la date par votre conseil. La date limite rejoint ensuite votre registre : voir le suivi des échéances de contrats.

Un calendrier type

Pour un bail dont la période en cours se termine le 30/09/2027, en suivant l'exemple de la fiche :

• 31/01/2027 : décision de rester ou de partir, inscrite au relevé de décisions ;
• 01/03/2027 : préparation du congé, vérification de l'adresse du bailleur ;
• 31/03/2027 au plus tard : envoi du congé ;
• 30/09/2027 : fin de la période et départ.

Ces dates sont un exemple de calcul, pas une consigne : votre bail et votre conseil fixent les vôtres.