Fiche
Cession du bail commercial : clauses et garantie solidaire
Bail cédé seul ou avec le fonds, clause d'agrément, garantie solidaire de trois ans, formalités : ce que dit Service Public, et ce qu'il faut relire.
Mis à jour le
Un bail commercial peut être cédé avec le fonds de commerce, et le bailleur ne peut alors pas s'y opposer, même s'il peut exiger d'agréer le repreneur. Le bail seul ne peut être cédé que si le contrat le permet. La fiche « Cession du bail commercial » d'Entreprendre Service Public, vérifiée le 16/04/2025, décrit aussi la clause de garantie solidaire, qui peut laisser le cédant responsable des loyers pendant trois ans.
Cette question se pose au moment de vendre le fonds, de déménager ou de préparer une transmission. La première étape est toujours la même : relire les clauses du bail sur la cession.
Avec le fonds ou sans le fonds
| Situation | Ce qu'indique la fiche |
|---|---|
| Cession du bail seul | Possible seulement si le bail l'autorise ; l'accord du bailleur est souvent requis |
| Cession avec le fonds | Le bail suit le fonds ; le bailleur ne peut s'y opposer, mais peut exiger un agrément ou limiter la cession à une vente totale du fonds |
| Fusion, scission, apport partiel d'actif, transmission universelle de patrimoine | Le bailleur ne peut s'opposer, aucune formalité n'est requise |
Les clauses à retrouver
- Interdiction de céder le bail seul : valable. Une interdiction de céder le bail avec le fonds ne l'est pas.
- Clause d'agrément : le bailleur accepte ou refuse le repreneur, en général par écrit.
- Concours du bailleur à l'acte : le bailleur est présent à la signature, sans avoir à autoriser.
- Garantie solidaire : le cédant reste tenu, avec le repreneur, des loyers et charges.
La fiche encadre cette garantie : le bailleur doit informer le cédant d'un impayé dans le mois, et réclamer les sommes dans les trois ans qui suivent la cession. Elle cesse à l'expiration du bail et ne joue pas en cas de renouvellement. Elle ne s'applique pas si le cédant est en sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire. Exemple de la fiche : cession le 01/09/2024, réclamation possible jusqu'au 01/09/2027.
Les formalités
- Droit de préemption : si le local est dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, un formulaire est adressé au maire.
- Contrat écrit : acte sous seing privé, acte notarié ou avenant au bail.
- État des lieux entre le bailleur et le locataire sortant.
- Notification au bailleur par acte de commissaire de justice, et aux créanciers inscrits si le fonds est cédé ; inutile si l'acte est notarié.
- Enregistrement dans le mois de la signature ; la fiche donne le barème des droits (0 % jusqu'à 23 000 €, 3 % de 23 001 € à 200 000 €, 5 % au-delà, minimum 25 €).
Sans ces formalités, la cession n'est pas valable.
Le cas du départ à la retraite
La fiche décrit une cession particulière : le commerçant ou l'artisan, l'associé unique d'EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée) ou le gérant majoritaire de SARL (société à responsabilité limitée) depuis au moins deux ans, qui part à la retraite ou perçoit une pension d'invalidité, peut céder son bail pour une autre activité. Le bailleur a deux mois pour accepter, racheter en priorité ou contester ; sans réponse, il est réputé accepter.
Ce que l'assistant de direction prépare
Un assistant réservé à la direction, qui lit le bail, ses avenants et la correspondance, répond à :
- « Le bail du magasin contient-il une clause d'agrément ou de garantie solidaire ? Cite l'article. »
- « Le bail autorise-t-il la cession du bail seul ? »
- « À quelle adresse notifier le bailleur ? »
- « Avons-nous cédé un bail ces trois dernières années, et à quelle date ? »
La dernière question compte pour le cédant : tant que la garantie peut jouer, la date de cession et le nom du repreneur doivent rester faciles à retrouver. L'assistant cite les passages ; la rédaction de l'acte et la validation des formalités reviennent à votre avocat ou à votre notaire.
Ce travail fait partie de la documentation à réunir pour préparer la transmission de l'entreprise. Pour sortir du bail plutôt que le céder, voir la résiliation triennale.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il interdire la cession du bail commercial ?
Il peut interdire la cession du bail seul. Il ne peut pas interdire sa cession avec la vente du fonds de commerce, mais il peut exiger un agrément, selon la fiche d'Entreprendre Service Public vérifiée le 16/04/2025.
Combien de temps le cédant reste-t-il garant des loyers ?
Si le bail contient une clause de garantie solidaire, le bailleur doit réclamer les sommes dans les trois ans qui suivent la cession, et signaler le défaut de paiement au cédant dans le mois.
Faut-il prévenir le bailleur de la cession ?
Oui : la cession lui est notifiée par acte de commissaire de justice, sauf si l'acte de cession est notarié. Sans les formalités, la cession n'est pas valable.
Sources
Pages consultées pour écrire cet article :