Fiche
Révision du loyer commercial : triennale ou indexation
Révision tous les trois ans, clause d'échelle mobile, plafond de 10 % par an : ce que dit Service Public, et ce qu'il faut retrouver dans votre bail.
Mis à jour le
Le loyer d'un bail commercial peut changer de deux façons : par la révision triennale, que le bailleur ou le locataire demande tous les trois ans, ou par une clause d'échelle mobile, qui l'indexe automatiquement à la date prévue au bail. Dans les deux cas, la hausse est encadrée. C'est ce qu'indique la fiche « Bail commercial : fixer et réviser le loyer » d'Entreprendre Service Public, vérifiée le 28/05/2026, qui renvoie aux articles L145-33 à L145-39 du Code de commerce.
Pour la direction, la question pratique est simple : « Que prévoit notre bail, et qu'avons-nous reçu du bailleur ? ». Les réponses sont dans le bail, ses avenants et les courriers.
La révision triennale
| Point | Ce qu'indique la fiche |
|---|---|
| Quand | À l'expiration de chaque période de trois ans, comptée depuis l'entrée dans les lieux, le renouvellement ou la précédente révision |
| Qui | Le bailleur ou le locataire ; le droit existe même si le bail n'en parle pas |
| Forme | Acte de commissaire de justice ou lettre recommandée avec accusé de réception, avec le montant demandé |
| Indice | ILC (indice des loyers commerciaux) pour une activité commerciale ou artisanale, ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) pour les autres |
| Plafond | Pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, hausse limitée à 10 % par an du loyer de l'année précédente |
La formule de la première révision : loyer en cours multiplié par le rapport entre le dernier indice publié et l'indice de référence initial. La fiche donne l'exemple d'un loyer de 500 € (indice ILC) révisé au 01/10/2024 : 500 × (136,72 / 118,41) = 577,31 €.
Le déplafonnement
La fiche cite trois cas où la révision peut sortir du plafond des indices et être fixée à la valeur locative : une modification des facteurs locaux de commercialité qui fait varier la valeur locative de plus de 10 %, une clause sur la durée du bail, et un changement d'activité du locataire. Même dans ce cas, la hausse reste lissée à 10 % par an.
La clause d'échelle mobile
Si le bail contient une clause d'indexation, le loyer varie automatiquement à la date prévue, souvent chaque année, sans demande du bailleur. Deux points de la fiche à connaître :
- pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 28/05/2026, une clause « tunnel » limite la variation à plus ou moins 3 % ou 5 % ;
- si le loyer varie de plus d'un quart par rapport au prix précédent, l'une des parties peut demander une révision ; le juge fixe alors la valeur locative, avec une hausse plafonnée à 10 % par an.
Le paiement mensuel
La fiche signale une nouveauté depuis le 28/05/2026 : le locataire qui exerce une activité de commerce de détail, de gros ou de prestations de services commerciales ou artisanales, et qui est à jour de ses loyers et charges, peut demander à payer chaque mois. Les bureaux et entrepôts sont exclus.
Ce qu'il faut retrouver dans votre dossier
- La date d'entrée dans les lieux et celle de la dernière révision : elles fixent le calendrier.
- L'indice de référence inscrit au bail, et sa valeur de départ.
- La présence d'une clause d'échelle mobile, sa périodicité et son éventuel plafond.
- Les courriers de révision reçus ou envoyés, avec leur date.
- Les avenants qui ont modifié le loyer ou l'activité.
Un assistant réservé à la direction, qui lit le bail, ses avenants et les courriers du bailleur, répond à : « Le bail du dépôt contient-il une clause d'indexation ? Cite l'article. », « Quand le loyer a-t-il été révisé pour la dernière fois, et sur quel indice ? », « Quel est l'indice de référence initial ? ». Il cite le passage ; le calcul se vérifie avec la valeur officielle de l'indice, et une contestation se prépare avec votre avocat.
En cas de désaccord
La fiche décrit deux voies : la commission de conciliation des baux commerciaux, dont la saisine est gratuite et facultative, qui rend un avis dans les trois mois, puis le président du tribunal judiciaire, avec avocat obligatoire. Pendant la procédure, le locataire continue de payer le loyer prévu au bail.
Le loyer se rediscute aussi au moment du renouvellement du bail, et la sortie triennale est décrite sur la résiliation triennale du bail commercial.
Questions fréquentes
La révision triennale du loyer commercial est-elle automatique ?
Non. Selon la fiche d'Entreprendre Service Public vérifiée le 28/05/2026, elle doit être demandée par le bailleur ou le locataire, par commissaire de justice ou lettre recommandée avec accusé de réception, en indiquant le montant demandé.
Quel indice s'applique à mon bail commercial ?
L'indice des loyers commerciaux pour une activité commerciale ou artisanale, l'indice des loyers des activités tertiaires pour les autres activités. L'indice du coût de la construction ne sert plus à la révision triennale des baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014.
De combien le loyer peut-il augmenter ?
Pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la fiche indique que la hausse ne peut dépasser 10 % par an du loyer payé l'année précédente, y compris en cas de déplafonnement.
Sources
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