Fiche
Charges du bail commercial : ce que le locataire paie
Inventaire limitatif, charges interdites, état récapitulatif au 30 septembre, travaux sur trois ans : vérifier les charges de votre bail commercial.
Mis à jour le
Dans un bail commercial, le locataire ne paie que les charges, impôts et taxes inscrits dans un inventaire précis et limitatif, joint au bail ou à son annexe. Certaines dépenses restent au bailleur quoi que dise le contrat, et le bailleur doit envoyer chaque année un décompte. C'est ce qu'indique la fiche « Charges et dépenses du locataire et du bailleur » d'Entreprendre Service Public, vérifiée le 29/05/2026, qui renvoie notamment aux articles L145-40-2 et R145-35 à R145-37 du Code de commerce.
Vérifier les charges est un travail de lecture : rapprocher l'inventaire du bail, le décompte reçu et les factures. C'est précisément ce qu'un assistant de direction facilite.
Ce que le bailleur ne peut pas refacturer
La fiche cite :
- les grosses réparations touchant au bâtiment (murs, clôtures, charpente, toiture, structure), au sens de l'article 606 du Code civil ;
- les travaux liés à la vétusté ou à la mise aux normes, lorsqu'ils constituent des grosses réparations ;
- les honoraires de gestion des loyers ;
- dans un ensemble immobilier, les charges des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
Ce que le locataire paie
| Toujours à sa charge | Seulement si l'inventaire le prévoit |
|---|---|
| Eau, gaz, électricité courants | Taxe foncière et taxes additionnelles |
| Entretien et réparations courantes | Taxe d'enlèvement des ordures ménagères |
| Charges de copropriété (ascenseur, parties communes) | Taxe de balayage |
| Embellissements | Taxes sur les bureaux, locaux de stockage et stationnements dans certaines régions |
| Cotisation foncière des entreprises (CFE) et cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) |
Dans un ensemble à plusieurs locataires, la répartition se fait selon la surface exploitée, d'après la fiche.
Les documents que le bailleur doit fournir
| Document | Échéance indiquée par la fiche |
|---|---|
| État récapitulatif annuel des charges | Au plus tard le 30 septembre de l'année suivante ; en copropriété, dans les trois mois suivant la présentation des comptes |
| État prévisionnel des travaux des trois années à venir, avec budget | Dans les deux mois suivant chaque échéance triennale |
| État des travaux réalisés pendant les trois années passées, avec leur coût | Même délai |
| Information sur toute nouvelle charge ou nouvelle répartition | En cours de bail |
Sur demande, le bailleur fournit les justificatifs du montant des travaux.
Contrôler le décompte, pas à pas
- Retrouvez l'inventaire : dans le bail, une annexe, ou un avenant. Sans inventaire, la question est à poser à votre avocat.
- Comparez chaque ligne du décompte à l'inventaire : une ligne absente de l'inventaire mérite une question.
- Repérez les postes interdits : grosses réparations, honoraires de gestion des loyers.
- Vérifiez la clé de répartition quand l'immeuble a plusieurs occupants.
- Notez les dates de réception du décompte et des états de travaux.
Ce que l'assistant de direction fait de ces documents
Rangez le bail, ses annexes, les décomptes annuels et les états de travaux dans le dossier du bail. Un assistant réservé à la direction répond alors à :
- « Le bail du dépôt contient-il un inventaire des charges ? Où ? »
- « La taxe foncière figure-t-elle dans l'inventaire ? Cite le passage. »
- « Le décompte reçu cette année contient-il des postes absents de l'inventaire ? »
- « Avons-nous reçu l'état prévisionnel des travaux depuis la dernière échéance triennale ? »
Il compare des textes ; il ne tranche pas un litige. Une contestation de charges se prépare avec votre avocat, pièces à l'appui. La fiche ne décrit pas la procédure de contestation : ne la déduisez pas d'une réponse d'assistant.
Les autres questions du bail ont leur page : la révision du loyer, le renouvellement et la résiliation triennale.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il facturer des charges absentes du bail ?
Non. Selon la fiche d'Entreprendre Service Public vérifiée le 29/05/2026, le bail ou son annexe doit contenir un inventaire précis et limitatif des charges ; sans inventaire, le bailleur ne peut facturer aucune charge au locataire.
La taxe foncière est-elle à la charge du locataire ?
Seulement si l'inventaire du bail le prévoit, comme la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ou la taxe de balayage.
Quand le bailleur doit-il envoyer le décompte des charges ?
L'état récapitulatif annuel est transmis au plus tard le 30 septembre de l'année qui suit ; en copropriété, dans les trois mois suivant la présentation des comptes de copropriété.
Sources
Pages consultées pour écrire cet article :